السؤال: هل ترد إجارة الموصوف في الذمة على العقار وبخاصة المباني والمنشآت؟ وذلك يشمل حالين: الأولى: إذا تعينت الأرض التي ينشأ عليها المبنى، الثانية: إذا لم تتعين الأرض التي ينشأ عليها المبنى.
وتوضيح الحالة الأولى كالآتي: إن كان بين المصرف والمطور العقاري عقد استصناع لوحدة سكنية مستقلة على أرض معينة؛ فهل للمصرف بعد إبرام عقد الاستصناع مباشرة مع المطور أن يبرم مع العميل عقد إجارة منفعة موصوفة في الذمة على هذا المبنى الذي تعين موقعه؟ وهل يقال بالجواز بإطلاق أو يقيد الجواز بقطع مرحلة معينة؟ وكيف تقدر هذه المرحلة؟ وهل يختلف الحكم فيما لو كانت الأرض التي سيقام عليها المبنى مملوكة للمؤجر أو ليست مملوكة؟
أما في الحال الثانية فلا تكون الأرض التي سيقام عليها المبنى متعينة إنما يتم التعاقد على منفعة عقار موصوف في الذمة يتم استصناعه دون أن تتجه إرادة العاقدين إلى أرض معينة يقام عليها المبنى.
الجواب:
في رأيي أن المعيار في الإجارة الموصوفة في الذمة هو أن تكون قائمة على الوصف دون التحديد والتعيين، ففي الحالة الأولى تعينت الأرض التي ينشأ عليها المبنى، ولكن لم يتعين المبنى، وإنما وصف البناء، بل إن المبنى لم يُبن بعدُ إذن فالإجارة الموصوفة في الذمة متحققة.
وبالتالي فللمصرف الحق في إبرام عقد إجارة موصوفة في الذمة على هذا المبنى الذي تعين موقعه، ولكن لم يتعين المبنى ولم يتحدد، إذ لم يُبن بعد، وبالتالي فتكون المواصفات واردة على المبنى مع ملاحظة انه يغتفر في الإجارة الموصوفة في الذمة ما لا يغتفر مثلها في السلم مثل تسليم الثمن في المجلس، أو خلال ثلاثة أيام في السلم، وعدم اشتراط ذلك في الإجارة الموصوفة في الذمة.
ولا حاجة في نظري إلى قطع مرحلة معينة، لأن المسألة هي مسألة الإجارة الموصوفة في الذمة، وليست الإجارة الواردة على شيء معين، ولكن الإجارة لا تستحق إلاّ بتسليم المعقود عليه للمستأجر.
وفي نظري يختلف الحكم الشرعي الخاص في حالة كون الأرض غير مملوكة للمؤجر، حيث لا يجوز له أن يحدد الأرض التي يبنى عليها المبنى وهي غير مملوكة له إلاّ إذا أذن له صاحب الأرض بالبناء والتأجير.
أما الجواب عن الحالة الثانية المذكورة فهو بصحة هذه الإجارة الموصوفة في الذمة، ولا أرى فيها إشكالاً.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
السؤال: هل يرد التمليك اللاحق في إجارة الموصوف في الذمة في الحالتين التي تقدمت؟
الجواب:
نعم يرد الالتزام في الحالتين السابقتين في الذمة، وليس التزامًا عينيًا، أو معينًا، وهذا مقتضى عقد الإجارة الموصوفة في الذمة.
السؤال: متى يثبت ملك المستَصنِع في العين المستصنَعَة؟ هل يمكن أن يثبت على مراحل بناءً على ما يتم إنجازه إذا كان ذلك باشتراط العاقدين، أو لا يثبت إلا عند الانتهاء من العقار أو المشروع وتسلمه.
الجواب:
يثبت ملك المستصنع في العين المستصنعة بتسليمها إلى المستصنع وقبضه إياها، عند إنجازها وإكمالها حسب المواصفات المطلوبة، ومن المعلوم أن المراد بالقبض هنا هو التخلية بعد الإنجاز حسب المواصفات المطلوبة.
هذا هو الأصل، أما إذا تم الاتفاق بين الطرفين على تجزئة المشروع إلى مراحل، وتحديد كل مرحلة بثمنها ومواصفاتها بما لا يكون فيه غرر ولا جهالة مؤدية إلى النزاع فهذا جائز، وحينئذ يتم القبض لأي جزء معلوم من المشروع حسب المرحلة بعد الإنجاز والاتمام لها حسب المواصفات.
هذا والله تعالى أعلم
